中银证券:新房二手房成交同环比均大幅下滑,5年期LPR时隔10个月再下调-天天热讯

2023-06-27 17:54:19 来源:深圳房地产信息网

6月27日,中银证券发布房地产行业第25周周报。

本周新房成交环比由正转负,同比增速持续下滑;二手房成交同环比均持续为负。土地市场环比量价齐升,土地溢价率同环比均提升。

核心观点


(相关资料图)

本周新房成交环比由正转负,同比增速持续下滑;二手房成交同环比均持续为负。43 城新房成交面积为 297.6 万平,环比下降 4.6%,同比下降 55.3%,同比降幅较上周扩大了 10.0个百分点,一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-16.9%、-7.9%、-7.3%,同比增速分别为-41.8%、-60.8%、-26.8%,同比降幅较上周分别扩大了 13.4、13.1、10.7 个百分点。15 城二手房成交面积为 106.3 万平,环比下降 33.2%,同比下降 32.4%,同比增速较上周下降了 33.9 个百分点,一、二、三线城市环比增速分别为-25.9%、-36.9%、-35.3%,一、二、三城市二手房成交面积同比增速分别为-29.7%、-40.1%、18.2%,同比增速较上周分别下降了 32.4、31.1、82.8 个百分点。

端午假期间新房、二手房成交同比均呈现正增长。2023 年端午假期(2023.6.22-2023.6.24)43 城新房成交面积 75.5 万平,同比增长 4%,较 2021 年同期下降 44%,较 2020 年同期下降 69%;其中一、二、三线城市同比增速分别为 2%、43%、-61%。2023 年端午假期 15 城二手房成交面积 7.31 万平,同比增长 53%,较 2021 年同期下降 13%,较 2020 年同期下降38%;其中一、二、三线城市同比增速分别为 56%、2%、498%。

新房库存面积同环比均有所下降,去化周期环比有所上升,同比有所下降。14 城新房库存面积为 1.01 亿平,环比下降 0.3%,同比下降 2.7%,去化周期为 14.8 个月,环比上升 1.3个月,同比下降 1.2 个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为 1.0%、-1.6%、0.0%,同比增速分别为 4.8%、-14.1%、-14.1%;一、二、三线城市去化周期分别为 11.2、13.1、13.6 个月,环比均上升 0.8 个月;一线城市同比下降 4.1 个月,二、三线城市同比上升 0.6、1.3 个月。

土地市场环比量价齐升,土地溢价率同环比均提升。百城成交土地规划建面为 2361 万平,环比上升 13.5%,同比下降 23.2%;成交总价 679 亿元,环比上升 88.8%,同比上升 54.5%;楼面均价 2878 元/平,环比上升 66.4%,同比上升 101.3%;土地溢价率为 7.00%,环比上升1.3 个百分点,同比上升 4.1 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均有所下降。 房地产行业国内债券总发行量为 100.9 亿元,同比下降 3.6%,环比下降 17.7%;总偿还量为 50.1 亿元,同比下降 60.3%,环比下降40.6%;净融资额为 50.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为 94.9 亿元,同比上升 2.6%,环比上升 25.7%;总偿还量为 26.8 亿元,同比下降 69.2%,环比下降 63.0%;净融资额为68.1 亿元。民企国内债券总发行量为 6.0 亿元;总偿还量为 23.3 亿元;净融资额为-17.3 亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%,较上周下降 4.9pct;相对沪深 300 收益为-2.2%,较上周上升 0.9pct。房地产板块 PE 为 13.81X,较上周下降 0.68X。北上资金对机械设备、国防军工、电子加仓金额较大,分别为 33.42、19.66、15.30 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.05%(上周为-0.06%),净买入-7.14 亿元(上周净买入-4.69 亿元)

投资建议

6 月 20 日 5 年期以上 LPR 下降 10BP 至 4.2%,这是自 2022 年 8 月以来 LPR 的首次下降。贝壳研究院数据显示,6 月百城首套房贷利率为 4.0%,二套房贷利率为 4.91%,均与上月持平,同比分别回落 42、17BP,平均放款周期为 23 天,与上月持平,维持较快的放款速度。根据计算,30 年商贷、等额本息还款、首套和二套房的首付比例分别为 30%和70%的情况下,此次 LPR 下调后:100 万元总价的房屋,首套和二套分别减少月供 41、18元。我们认为此次 LPR 下调将推动各城市实际房贷利率下降,也利于降低购房成本;但是目前来看,10BP 的下调幅度对于缓解房贷压力起到的作用较为有限,在当前市场信心不足的情况下,能起到的边际增加置业需求的刺激作用也是较弱的;后续仍需政策的进一步调整和引导,以推动购房者预期企稳回升,等到市场信心逐步修复后,房贷利率调整的效果或能更好地发挥。

本周新房、二手房同环比均出现大幅下滑,一方面是受到假期影响,部分城市端午假期的备案数据或有所延迟;另一方面当前市场信心仍然不足、需求仍然偏弱,房企推盘意愿不强,仍需等待政策的发力。

建议关注三条主线:1)开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司,主要包括主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,在行业见底复苏后的弹性较大:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2)REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方:大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3)在行业大环境收缩的背景下,重要性不断提升的房地产渠道类公司:贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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